Vous souhaitez vous installer dans des locaux professionnels, mais vous ne savez pas quel type de bail est le plus approprié à votre activité ? Tour d’horizon sur les avantages et inconvénients du bail dérogatoire.
Dans le cadre d'un bail commercial classique, le preneur (le locataire) ne peut donner congé qu'à l'issue de chaque période triennale, mais si les besoins ou les effectifs de l'entreprise sont en évolution rapide ou que l’activité sur la zone d’implantation n’a pas encore été bien évaluée, alors il est possible d'opter avant l'entrée dans les lieux pour un bail dérogatoire (ou bail précaire).
Le bail dérogatoire est un contrat de courte durée de location de locaux d’une durée maximale de 36 mois. De ce fait, le bailleur et le locataire ne sont pas tenus de s'engager sur une longue période.
Les avantages d'un bail dérogatoire :
- Convient parfaitement pour le lancement d'une nouvelle activité afin d'évaluer la zone de chalandise
- Si le locataire prévoit un développement rapide de son activité, le bail dérogatoire lui offre plus de souplesse car il pourra après une période ferme d'engagement déménager dans des locaux qui seront mieux adaptés à sa situation
- Idéal si le locataire souhaite trouver rapidement des locaux avant d'acquérir les siens.
- Les parties fixent librement la durée du bail dans la limite de 36 mois
- Le bail dérogatoire permet au bailleur de disposer rapidement de ses locaux et lui évite de payer une indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement. Ce type de contrat permet aussi de mieux connaitre son locataire avant de s'engager sur des durées plus longues.
Les inconvénients du bail dérogatoire par rapport au bail commercial :
- Son principal inconvénient est de ne pas garantir la propriété commerciale. Si l’activité du preneur fonctionne bien, au terme des 3 ans, il devra opter pour le régime des baux commerciaux, seule alternative pour ne pas déménager d'adresse.
- Le bail commercial dérogatoire n’offre pas au locataire la protection du bail commercial classique.
- Autre point faible : l’impossibilité de lancer un magasin en franchise. Le franchiseur n’accepte pas de signer un contrat avec un commerçant qui n’a pas l’assurance de disposer d’un point de vente pendant la durée du contrat de franchise (supérieur à 2 ans).
- A la différence du bail commercial traditionnel, le bail dérogatoire n’est pas cessible. Sa seule valeur est donc une valeur d’usage.
- Dans le cadre d’un bail dérogatoire,ni le locataire, ni le loueur ne peuvent donner congé avant la fin de cette période de location. Si, le locataire quitte les lieux avant l'expiration de ce "bail précaire", il sera redevable du paiement des loyers jusqu'à l'expiration de ce bail dérogatoire.
- Le bail dérogatoire ne donne pas droit au renouvellement, ni à l’indemnité d’éviction.
- Enfin, le loyer est fixé librement par le propriétaire et n’est pas plafonné.
- Un bail dérogatoire est limité à 3 ans. Il est possible de conclure des baux précaires successifs au bénéfice du même locataire à la seule condition que la durée totale de ces baux ne dépasse pas 3 ans. Autrement, le régime classique des baux commerciaux s’applique.
Pour conclure, le bail dérogatoire présente donc moins de rigidité et d’engagement pour le locataire et peut être une solution idéale en cas de transition, ou de lancement d’activité sur le marché.